网易解读531期：规范租房市场岂能靠官办中介？

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网易解读531期：规范租房市场岂能靠官办中介？

网易财经6月5日讯 近日，北京市政府下发文件鼓励各级政府部门成立国有房屋租赁经营机构，开展房屋租赁经营。住建委相关负责人称，“官办租房中介”提供的服务更可靠，不会有违规的乱象发生。那么，“官办中介”将会对租房市场产生哪些影响呢？
“官办中介”无力终结租房市场乱象
“官办中介”难以遏制租房价格攀升的现状
北京市6月1日在政府网站公布了《进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》，其中最引人瞩目的第七条提出要“探索房屋租赁经营新模式”。而所谓的新模式，是指政府部门亲自来办租房中介公司，以提高可靠性和安全性，规范市场秩序。
市住建委相关负责人说，“官办中介”的租金将会按市场来定价，政府设立机构来经营，就不会出现目前恶意炒作租金价格的问题。政府想要稳定租房价格，让老百姓租上实惠的房子，出发点当然好，但是通过官办中介是否真能降低租金呢？
链家地产的最新报告显示，5月北京市平均租金3540元，年内房租累计涨幅为5%、同比涨幅8.2%。租金上涨的势头有所缓解，但节节攀升的原因还得从供求之中寻找。需求方面，北京作为流动人口积聚的首都，外来打工人员和大学毕业生数量大，是租房市场的主力军；而国家采取严厉的房市调控政策之后，买房人观望，一部分购房需求转成租房需求，成为推动租金上涨的主要动力。供给方面，北京可出租房源本身紧张，而限购政策打击了房产投资，进一步降低了可租赁房源数量。
因此，房租攀升的根本原因在于供不应求，“官办中介”固然能冲击黑中介盘亘市场、不合理收费的格局，但如果不能改变现有的供求情况，最终还是无力遏制房租上涨的势头。另外，国有中介公司因为官方身份会带头实践禁止“隔断间”、“群租”等管制条例，客观上反会减少租房供给，进一步推高每个租客的租金负担。
“官办中介”不可能铲除黑中介
房产中介市场常年有黑社会化的倾向，引得民怨沸腾，因此政府趁势进入反倒少了很多阻力。一位房地产置业顾问告诉网易财经，之所以房地产黑中介泛滥成灾，在于这个行业从业人员素质普遍不高。虽然国家有房地产经纪人考试，但基本只有门店店长一级具有资格证书，底层的从业人员流动性大，文化水平不高，不乏流氓作派。
但是“官办中介”的出现并不会将黑中介送入历史，因为依然有着对黑中介的需求存在。
从供给方看，一些房东更看重房租回报，因此会默许黑中介高价包租再转租或是打成隔断间、设置上下铺等行为。从需求面看，由于租房市场信息搜寻成本较贵，承租人员普遍收入低，每年依然会有对租房市场不熟悉的人被黑中介的虚假低价广告所吸引而上当受骗。
因而，更有可能的是，“官办中介”会蚕食那些相对正规、声誉较好的中介公司的市场，而非压缩黑中介的生存空间。
“官办中介”政企不分，盈利性堪忧，会成腐败温床
“官办中介”职能不清，与民争利
对于“官办中介”的提出，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为政府的角色应该是裁判员，而不是运动员。“官办中介”是房产中介领域的国进民退，必然会像许多国企那样政企不分、影响民营企业的壮大。
早在去年，北京市大兴区黄村镇就尝试过由政府设立中介，统一对农民回迁房承租，经市场化运作向社会“无差价”转租。当时，媒体调查发现，所谓的“无差价”转租，事实上也要收取一个月的租金作为“管理费”，这和市场上普通的房地产中介公司收取一个月租金的中介费并无实质区别。
黄村镇政府官员接受采访时则称其中86套住房被同一企业以优惠价格承租，而这笔优惠的租金由政府买单，以作为对该企业的政策奖励。国有企业经营和政府政策相交织，这是典型的政企不分，也引起了当地民营中介的不满。附近的中介工作人员认为，政府办的这家中介公司，租赁价格等同于市场价、收取“管理费”、80多套住房被同一客户抢租一空，这些事实都难以体现其公益性和保障性，让人怀疑政府设立中介的目的。
“官办中介”盈利性堪忧，会成为新的寻租场
官方把“官办中介”说得冠冕堂皇，服务可靠、不会违规、租金参照市价，但是有这么些优点的企业为何不能通过市场实现？“官办中介”能不靠政府支持稳定盈利吗？参照他行业国企的绩效和办事效果来看，很难乐观。
另外，从经适房、廉租房到公租房，政府介入的房地产领域，无一例外都滋生了寻租腐败。这也是人们对“官办中介”的最大担心，要是国有中介机构依仗自身的资源优势承租优质房源，低价租给关系户，关系户再高价倒腾给市场，那可堪比黑中介。既然黑中介都不到有效的制约和惩治，我们又有什么信心制约和监督有政府背景的国有中介？
综上所述，“官办中介”隐忧甚多，不可取。
规范租房中介市场，得靠行业监督自律
消灭黑中介不会降低租金，但有社会意义
租房中介其实利润率很低，实则是房产中介不愿意做的一块。楼市调控之下，二手房市场萧条，房产中介才勉为其难将租房市场作为工作重心。即便如此，去年北京房地产中介门店就倒闭1400家，可见即便租金上扬，租房市场也难以养活租房中介业务。
由此可见，黑中介想尽法子盘剥的各项费用也仅能维系中介公司苟且存活。如果严格打击黑中介行为，中介公司唯有提高明面的租金一条生路。因而在一个没有黑中介的中介市场上，那些不合理的佣金、差价、费用和不退还的押金并不会消失，而会被光明地转移到住房租金中去。
比如业界大佬链家地产在去年推出了针对白领的“自如有家”项目，打着让租客告别黑中介、自修电器、不退押金等不愉快的经历的噱头。但是查看他们的房租定价，却高出市场整整一截。告别黑中介的代价，就是高房租。
打击黑中介虽然不能达到政策所指向的降低租金的效果，但是依旧有着维护社会正义、规范中介市场的正面作用。
应使行业协会发挥作用，降低维权成本，提高违规成本
租客拿黑中介没有办法，本质在于维权成本高，若是碰上了争议，打官司虽然诉讼费不贵，但时间成本耗不起。黑中介抓住租客的这种心理，愈加刁蛮。最该有所作为的是房地产中介企业自发组织的行业协会。行业协会应当考虑成立仲裁机构，针对投诉快速反应，降低租客的维权成本。
北京市房地产中介协会上月宣布，从5月30日起至6月30日在全市500多家会员单位中开展“经纪诚信月”活动，一旦接到群众举报，将在一小时内反馈解决信息。这样的活动值得欢迎，但租客需要的更为长期、方便、有效的维权机制。


另外，行业协会也要想方设法降低租客获取信息的成本，增加经纪机构的违规成本，尤其要加强对不诚信经纪机构和经纪人的公示和惩治。现有的北京市房地产中介协会的官方形同虚设，令人失望，最重要的信用档案、投诉信息、评分系统悉数无法正常显示。
规范租房市场不能靠政府越俎代庖、官办中介，最终还得靠行业监督自律和市场优胜劣汰，才能改变老百姓投诉无门，黑中介逃脱惩治的现状。
结语：“官办中介”既不能遏制租金攀升的现状，也不能让黑中介无生存之地。“官办中介”政企不分、滋生腐败，挤占民营中介的成长空间。唯有靠行业监督自律，降低租客维权成本，提高黑中介违规成本，才能有效规范租房中介市场