住房自有率高是落后的标志

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住房自有率高是落后的标志

网易财经5月15日讯 近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布全国首份《中国家庭金融调查报告》。报告显示中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平。高自有住房率意味着什么？值得称道吗？

此次报告并未混淆“住房自有率”和“住房私有率”
过去官员多将“住房私有率”误称“住房自有率”，引学者不满
“住房自有率”是国际上考察居住条件的通行指标，是指居住在自己拥有产权住房的家庭数量占整个社会家庭数量的比值。但是，国家统计局和相关部门从未发布过的“住房自有率”的权威数据。反倒是在2004年发布的《房地产统计报表制度》中有一个“住宅自有率”指标，但该指标的定义是“报告期末，自有（私有）住宅的建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。”从定义可以看出，这个指标其实是指“住房私有率”，和“住房自有率”的通行定义大相径庭。
然而，从2002年建设部官员声称中国“住房自有率全世界最高”开始，将住房私有率和自有率相混淆的观点就屡见不鲜，在去年清华大学中国与世界经济论坛上，房地产业协会副会长顾云昌更是评论说住房自有率如此之高，“对住房问题抱怨大的家庭肯定不到10%”。这种对定义的混淆引起学界不满，复旦大学住房政策研究中心的陈杰教授就多次撰文批驳“中国住房自有率世界第一”的说法，他评论道：“即使数据在量上本身差别不大，但如果政府决策是在混淆的概念中做出，危险之大难以估量。”
西南财大报告通过8400多样本抽样调查住房自有率
中国家庭金融调查与研究中心的徐老师告诉网易财经，此次《中国家庭金融调查报告》的住房自有率与通行定义基本相似，是指样本中拥有房产的家庭数占样本总数的比例。最后得出的数据显示，城市家庭自有住房拥有率为 85.39%，农村家庭拥有自有住房率为 92.60%。东、中、西部地区家庭自有住房拥有率分别为 87.35%、94.42%、90.41%。
整体来看，中国住房自有率为89.7%，而世界平均住房拥有率为 63%，其中美国为 65%，日本为 60%，我国自有住房拥有率处于世界前列。这或许是中国首次获取权威的住房自有率数据。但是，高住房自有率光荣吗？值得高兴吗？
我国住房自有率高反映经济发展水平低
住房自有率与经济发展水平负相关
许多人误以为一个国家经济发展水平越高，居民收入和购房能力越高，住房自有率就越高。但是统计数据标明住房自有率和经济发展水平呈负相关关系。
中国社科院世界经济与政治研究所博士后李宏瑾对欧美各国的住房自有率的历年数据的平均值进行了对比。他发现住房自有率水平高的国家，几乎都是经济水平发展比较低的转轨国家，而住房自有率低的国家则大多为经济发达的国家。其中住房自有率最低的当属瑞士，在1990年，住房自有率低至31%，紧随其后的是瑞典和德国；而住房自有率最高是亚美尼亚，其在1998年时数值高达96.3%。
由此可见，曾风传一时的“中国住房自有率世界第一”并不属实，而住房自有率高也不是什么值得称道的事情，反倒是经济水平落后的标志。
缘何经济发达的国家住房自有率低？
那么，为什么经济发达的国家住房自有率更低呢？原因是多方面的。首先，发达国家经济自由化程度高，劳动力流动更为通畅，工作转换更为便利频繁，跨地区工作的居民往往选择租房而非添置房产。
其次，发达国家的城市化率比较高，人口集中于寸土寸金的大城市。大城市土地稀缺，房价高企，选择租房的人口比例自然不在少数。而城市化率较低的发展中国家拥有大量农村人口，农民往往都有自己的住宅房，其住房自有率反倒比较高。比如经济发展水平极低的农业大国孟加拉国， 其全国住房自有率长期高达93%左右。这次《中国家庭金融调查报告》对中国的调查也显示出，农村居民住房自有率高于城市，中西部高于东部。
最后，经济发展水平越高的国家，房产占家庭总资产的比重也越低，而金融资产占总资产的比重反倒越高。高收入经济体家庭可能更关注金融资产的投资，而仅随着工作地点的逐渐稳定才投资房地产，住房自有率相应较低。同样来自于《中国家庭金融调查报告》的数据显示中国家庭资产中，房产占比70.9%，而金融资产占比仅为5.3%，同时期美国家庭金融资产占比却高达15.4%。
多方努力直面自有住房率下降的前景
勿让安土重迁的旧观念成为人力资本流动的绊脚石
在中国，住房自有率高更有一层文化上的缘由，“居者有其屋”是深嵌中国人心理的文化传统。在历史上，对老百姓来说，有居则安、有产则宁，对统治阶层来说，百姓安土重迁也能方便他们征赋派役，维护治安。
在一些华人聚集的地方，这种传统至今影响深远。据报道在加拿大多伦多，“华人家庭的自有住房拥有率为76%，高出当地人的67%”。而在新加坡，建国初李光耀便提出了新加坡人“居者有其屋”的口号，并开始建造组合房屋廉价卖给新加坡公民。到2010年，85%的新加坡公民住进了组屋，其中93%的居民拥有其房屋的产权。而全国居民住房自有率也一举达到90%以上。
但是在全球化的今天，人力资本跨区域流动已是不可逆之大势。新加坡的经验很难复制到幅员辽阔的中国。在中国，想继续维系极高的住房自有率是痴人说梦；尤其在人流密集、土地供给有限的大城市，希望既来之则住之，人人能有自有房则是违背经济规律的幻想。
社会应鼓励企业家精神，培育多元化的住房供给体系
早在2010年12月，温家宝总理在谈到房市问题时就指出：“我们国家人口多、土地少，住有其居但并不意味着每个人都有自己的住房。有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题，租价要合理、条件要完备，使他们住的能够感到方便。”


所以，住房市场的改革目标应当是建立包含租房和买房的多元化的房屋供给体系，而非追求不切实际的人人都能买房。给予租房、买房市场税收优惠政策，规范租房市场，打击保障房建设中的寻租腐败，是政府的职责所在。
另外，社会更应鼓励企业家精神，让他们为城市化下的住房建设贡献创新能力。譬如在今年2月10日，万通董事长冯仑念叨和规划了3年的“立体城市”落户西咸阳区，1.57平方公里的核心区将容纳居住人口10万到15万人居住。如果成功，或能推广并缓解大城市的住房压力。
结语：中国住房自有率为89.7%，远高于世界平均值。纵观全球，住房自有率高是经济水平发展低的标志，并不值得称道。随着全球化和城市化进程的推进，住房自有率将逐步下降，我们应趁势建立多元化的房屋供给体系